Një bankier entuziast për suksesin e ndërtimit që nuk kreditohet nga Bankat!!!
Në një opinion të publikuar sot, kreu ekzekutiv i Bankës Amerikane të Investimeve, (ABI) Andi Ballta, deklaron se në Shqipëri nuk ka asnjë premisë që të ndodhë e ashtuquajtura flluskë e ndërtimit, që presupozon një zhvlerësim të shpejtë të çmimeve të banesave dhe mandej ekspozim të sektorit bankar përmes kredive që befas bëhen të këqija. Duke vënë në dukje faktin se në vendin tonë në 10 vitet e fundit janë dhënë 9 milionë metra katrorë leje ndërtimi që në kosto ndërtimi, të ekzekutura të gjitha do të shkonin diku te 5-6 miliardë euro, Ballta shton se edhe një shifër e tillë është e përballueshme.
Ka disa vite që depozitat zyrtare të sistemit bankar rriten me mbi 1 miliardë euro në vit ndërkohë që shitjet imobiliare të raportuara edhe vetëm te jorezidentët janë me qindra milionë euro
shkruan Ballta.
Nëse e kuptojmë drejt këtë të dhënë atëherë ne kemi një sektor që mbahet në ritmin aktual të rritjes nga blerjet e drejtpërdrejta të të huajve, ku me të huaj kuptojmë të gjithë jorezidentët përfshirë shqiptarë në emigrim. Ballta mandej vë në dukje se zhurma për apartamentet e luksit, që kapin çmime 5000 euro/metër katror, është e paqenë në aspektin makro, pasi sipas tij bëhet fjalë për jo më shumë se 400 njësi të tilla. Megjithatë, aspekti ndoshta më domethënës i argumentit mbetet ai që ka të bëjë me bankat.
Rritja e kreditimit të sektorit imobiliar është e moderuar në lidhje me rritjen e depozitave. Pavarësisht rritjes së kredisë, rritja e depozitave ka qenë akoma më e fortë. Raporti i kredive ndaj depozitave për sistemin bankar në Shqiperi vazhdon të jetë tejet i ulët (nen 50%). Flluskat imobiliare në Amerikë pas 2008 ka patur një raport kredi bankare mbi depozita në nivelin 100%, Spanja pas 2012-s, 120%, dhe Kina e para pak viteve 75%.
Ritja e kreditimit imobiliar në Shqipëri ka qenë e moderuar edhe sepse sistemi bankar dhe Banka Qendrore janë shumë të ndjeshëm ndaj rritjes së kredisë imobiliare. Për më tej, financimi i diasporës ose jo residentë e që investojnë në mënyrë domethënëse në prona imobiliare, është pothuaj inekzistent. Gjithashtu, Shqiperia nuk ka patur dhe nuk ka kreditime imobiliare afatgjata me norma fikse. Kjo situatë ka mundësuar përfshirje domethënëse të kapitalit në financim. Kjo veçanti (si u shpjegua me lart) ka qenë një nga arsyet e mos rënies se çmimeve gjatë 2010-2014 dhe do të vazhdojë të mbetet një faktor stabilizues në çmimet e pronave imobiliare
shkruan Ballta.
Përveç inkoherencës për blerjet e jorezidentëve që njëherë thuhet se janë qindra milionë euro dhe njëherë se janë inekzistente, tërheqin vëmendjen disa aspekte. P.sh zoti Ballta cilëson se pjesëmarrja me financim kapital në ndërtim për shkak të mungesës së KREDITIMIT AFATGJATË në sektor, përcakton edhe stabilitetin e çmimeve të pronave imobiliare. Mirëpo çështja është se ankesa apo kritika nuk lidhet me Stabilizimin e çmimeve, por me rritjen e tyre progresive dhe faktin që nuk ka asnjë llogari të përputhë të ardhurat zyrtare me kostot afatgjata që gjeneron blerja e një banese.
Ana tjetër, paradoksale mund të thoshim, është fakti se një bankier, madje i një banke investimesh, është shumë entuziast për stabilitetin e sektorit, ku bankat kanë rol minimal. Pse? Në fund të fundit, një sektor kaq i stabilizuar dhe rrjedhimisht kaq fitimprurës(600 euro/metër katror është kostoja thotë z. Ballta, kur shitjet në Tiranë kalojnë përherë mbi 1000 euro/metër katror) që është i tillë edhe në bindjen e një bankieri, pse nuk kreditohet? Pse bankat nuk lobojnë që Banka e Shqipërisë të liberalizojë rregullat e kreditimit meqenëse edhe raporti depozita/kreditim është kaq i favorshëm?
Në fund të fundit askush nuk po di t’i japë përgjigje pyetjes: nga cila nevojë e tregut vjen ky bum ndërtimesh? Kush blen kaq shtrenjtë dhe kush financon? Si qarkullon paraja që hyn në financim të ndërtimit? Po flasim për apartamente dhe jo resorte.
Zoti Ballta do të injorojë edhe një fakt që u vu në dukje zyrtarisht nga SPAK javë më parë: ndërtimi është sektori ku pastrohen më shumë para se në çdo sektor tjetër në vend. Një qëndrim i tillë do të bënte të gjitha bankat skeptike dhe jo entuziaste, sidomos nëse mbajmë parasysh se edhe rreth 10 vjet më parë, kur stoku i njësive të bllokuara për shkak të kredive të këqija ishte 250 milionë apo më shumë euro dhe ato ishin ngrirë pa shitje.
Nuk kemi patur në këtë kuadër asnjë mendim të vlefshëm nga bankat edhe për sa i përket Amnistisë Fiskale që u propozua para dy vjetësh nga qeveria, për nevojën e saj dhe mënyrën. Nëse i besojmë z. Ballta, atëherë amnistia nuk ka qenë e nevojshme, qoftë edhe nëse marrim parasysh rritje me 1 miliardë euro në vit të depozitave. Është e njëjta qasje si e Bankës së Shqipërisë, që përmes Guvernatorit të vet, e deklaroi forcimin e Lekut, i vazhdueshëm dhe pa ndërprerje, me turizmin dhe remitancat. As eksportet, asgjë tjetër nuk justifikon këtë mbiçmim të lekut që është i tillë në raport me EURON. Dhe kjo ka rëndësinë e vet.
s.zaimi
Comments
Qenka prononcuar si e ema e
Qenka prononcuar si e ema e Zeqos ne maje te thanes. Vajmedet në çfarë duarsh i kemi bankat ne Shqiperi e kujt ia besojne shqiptaret kursimet.
Sqarime
Mqs eshte bere perpjekje per te debatuar:
Financimi i diaspores eshte inegzistent. Jo pjesmarrja e diaspores ne blerje. Dmth diaspora investor kryesisht kapital. Nuk ka konflikt llogjike.
Financimi 30 vjecar ka lidhje VETEM me mungesen e kredive me interés fiks. Kjo mungese disfavorizon kreditimin. Nuk ka asnje kontradikte ne llogjike.
Spak nuk ka lidhje nqs ka apo nuk ka flluske ne 2025. Pervecse nqs SPAK shet ne mase me cmim te lire ndertesa te konfiskuara.
Amnistía fiskale nuk ka lidhje me artikullin. Nqs ndodh e shtyn akoma me shume kohen e flluckes.
Se per cfare duhet te loboje bankat nuk eshte teme e artikullit.
Sa është financimi bankar i pronës së patundshme?
Për mua kritika është e drejtë. Z. Ballta ndalej gjatë në artikullin e tij në cilësinë e krediteve dhe aspektet e financimit bankar të sektorit imobiliar.
Përshtypja është se prona e patundshme në Shqipëri financohet në rrugë të tjera, jashtë kredidhënies normale dhe transaksionet me para në dorë (në kuptimin jo me kredi, jo detyrimisht cash). Mundet që indikatorët globale të flluskave immobiliare nuk pinë ujë në Shqipëri. Nëse ndërpritet rrjedha e financimeve nga fonde putativisht të paligjshme, nuk është e pamundur që stabiliteti i çmimeve imobiliare të cenohej rëndë.
Ka edhe një problem artikulli origjinal i Z. Ballta. Gjuha ironike e denigruese ndaj shprehësve të një mendimi me të cilin ai nul është dakord, minon besueshmërinë e opinionit të tij profesional.
Interesante per nje banke qe
Interesante per nje banke qe udhehiqet nga logoja: Investo ne optimizem. Shume e tepruar ne optimizem kete radhe do te thesha. Por ndoshta kjo eshte sepse Ballta sapo mori dy kate te nje apartamenti ne nje zone te liqenit, dhe eshte me gezimin e shtepise se re, ose sepse ABI (dhe sythi i saj TRANZIT) eshte nje banke me baze ne kolateralet e pronave te paluajteshme qe ka dhe i intereson shitja optimiste e tyre ne menyre qe te i levizin tere ato toka ne bregdet e prona te kredive te keqia. Gjithsesi spekullime, dale te shohim argumentet:
Teksti supozon që rritja e depozitave dhe të ardhurat nga diaspora janë të mjaftueshme për të mbështetur tregun imobiliar, pa marrë parasysh kufizimet e një ekonomie të vogël dhe të varur nga faktorë sezonalë si turizmi. Apo nje ekonomi e bujqesi qe nuk e mbeshtet dot kete turizem ose treg imobiliar, lere me pastaj infrastruktura. Me kujton propaganden e turizmit te skive, per turista dimerore per ski ne Dardhe e Voskopoje kur aty nuk ka pista skish pothuaj fare. Por kemi nje italiane qe na perfaqeson ne sportin e skive diku ne vendin 10-20 dhe jemi krenare. Si tipi i sportit bobsled per republiken domenikane, per ata qe e dine shakane ...
Diaspora mund të diversifikojë investimet e saj jashtë sektorit imobiliar. Dhe do te bente shume mire, sepse kjo vertet eshte nje flluske (mos i futemi ceshtjes se pronave akoma te pazgjidhura, e shume problematike ku korrupsioni i ka bere pale pale problemet). Lidhja emocionale dhe ekonomike e brezave të rinj të diasporës me Shqipërinë mund të zbehet. Dhe ka investime shume me te sigurta se sa Shqiperia, kaq gje ata e dine. Investimet nga diaspora dhe kapitali joformal nuk janë të qëndrueshme dhe mund të ndryshojnë shpejt nëse rrethanat globale ose rajonale ndryshojnë. Çfarë ndodh me tregun nëse investimet nga diaspora bien ndjeshëm?
Krahasimi me shtete te tjera është i pasaktë, pasi ato kanë tregje shumë më të zhvilluara dhe ekonomitë e tyre mbështeten nga faktorë më të larmishëm dhe të fuqishëm. Shqiptarët mbajnë shumë prona bosh për arsye joefikase, jo domosdoshmërisht si një strategji investimi. Te krahasosh fllusken kineze te pronave te paluajteshme me Shqiperine?! Shqipëria nuk ka të njëjtat rregullime financiare, fuqinë blerëse ose strukturën institucionale si këto vende.
Këto tregje kanë dinamika krejtësisht të ndryshme. WSJ qe e pasqyron regullisht lemshin e pronave e kreditimeve ne Kine, ka pak me shume detaje qe nuk kane paralele me temen shqiptare. Mbajtja e pronave bosh mund të tregojë një keqbalancim në ofertë dhe kërkesë, duke rritur rrezikun e një flluske. Nje gje eshte e sigurt, i ka cuar ne qiell cmimet e qirave e blerjet.
Theksohet se kreditimi është në nivele të moderuara dhe raporti kredi/depozitë është i ulët, duke sugjeruar stabilitet. Por një treg që mbështetet kryesisht te kapitali i drejtpërdrejtë (jo kredi, apo me keq leke te pista qe hyjne ne Shqiperi gjithe kohes me kater-rotake e c'nuk tjeter) është gjithashtu më i ndjeshëm ndaj shock-ut ekonomik, pasi mungon likuiditeti i garantuar nga bankat. Nuk ka statistika te sakta per blerjet jashte bankave, aq me shumeeshte thene se ekonomia shqiptare pjesen me te madhe e ka joformale, pra nuk mund te dihet tamam sa eshte ana e erret e henes. A është mungesa e kredive dhe dalja nga sektori bankar per ekonomine reale shqiptare, shenjë e stabilitetit apo pasojë e mungesës së besimit të bankave në qëndrueshmërinë e tregut? Sa here ka deshtuar ABI dhe tregu bankar ne KREDITE SOVRANE gjate mini-krizave shqiptare, sepse shqiptaret nuk e shohin asnjehere banken si institucion kreditimi.
Ai përpiqet të shmangë lidhjen midis aktivitetit kriminal dhe rritjes së çmimeve në tregun imobiliar. Megjithatë, ndikimi i kapitalit të paligjshëm është një realitet në Shqipëri dhe mund të shtrembërojë çmimet e tregut. Mungesa e transparencës në financimin e ndërtimit dhe blerjeve mund të krijojë iluzione për një treg të shëndetshëm.
Eshte problematik perqendrim ne disa tregues (raporti kredi/depozitë, lejet e ndërtimit) dhe injorimi faktorëve të tjerë, si:
1. Kapaciteti blerës i popullsisë. (shume i dobet, me nje renditje te shqiperise ne 30+ vite per te lare nje shtepi ne krahasim me te ardhurat)
2. Nivelet e papunësisë dhe pabarazisë ekonomike. (kjo eshte per te ulerire, po tashme s'na ka ngelur me as ze)
3. Ndikimi afatgjatë i emigrimit të të rinjve në kërkesën për prona. (ata te cilet paguajne me premtimin e rinise se tyre, nje menyre e shendetshme investimi, nuk jane me).
Si ndikon dobësimi i shtresës së mesme në tregun imobiliar? Uh prit nje here se shtresa e mesme po shkaterohet ne gjithe boten (ne shqiperi eshte jo egzistente), kjo shtrese qe e ben stabel sektorin imobiliar
Pyetje: Si ndikon dobësimi i shtresës së mesme në tregun imobiliar? Retorike kjo pyetje.
Nëse turizmi 2025 pëson ulje për shkak të rritjes së çmimeve ose konkurrencës ose faktoreve te tjere, tregu imobiliar do të ndikohet. Dhe blerjet e te huajve qe mendojne te vijne regullisht ne nje infrastrukture shume te dobet (nuk eshte cudi qe ikin dritat e ska uje ne Tirane, mere me mend jashte saj) apo nje trafik vrases, nuk do arijne te fryjne tullumbacen e optimizmit.
Le ta marim kete analize thjesht si nje urim te vitit te ri 2025, e te kuptojme qe eshte thjesht nje propagande qe sjell uje ne mullirin e mullixhiut se realiteti eshte "pak", po "pak fare" jo optimist. ABI-t i duhen lek e prona ne levizje keshtu qe o burra shqiptare behuni pika uji per kete mulli. Sigurine ja u jep mullixhiu qe do bluaje.
Add new comment